Salzburger Immobilienmarkt bleibt drittteuerster in Österreich

Peter Mayr von Raiffeisen Immobilien Salzburg betonte bei einem Pressegespräch, dass der Wunsch nach Wohneigentum im Bundesland unverändert hoch sei. Wer sich diesen Traum erfüllen wolle, müsse jedoch Abstriche machen. Sowohl Käufer als auch Verkäufer zeigten sich kompromissbereiter – bei Lage, Ausstattung und Größe ebenso wie bei der Preisgestaltung.

Die Zahl der Immobilienverkäufe ging in Salzburg ähnlich dem Bundesschnitt um etwa 5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zurück. Im ersten Halbjahr 2026 wurden im Bundesland nur mehr rund 1.870 Transaktionen verzeichnet.

Gewerbeimmobilien und Einzelhandel unter Druck

Besonders ältere Bürogebäude mit suboptimaler Lage, Ausstattung und Infrastruktur hätten Schwierigkeiten, neue Mieter oder Käufer zu finden, so Mayr. Stark nachgefragt seien hingegen kleine, flexible Räumlichkeiten wie Coworking Spaces.

Äußerst angespannt sei die Situation für Einzelhandel und Gastronomie. Es bleibe abzuwarten, wie sich die Lage nach dem Wegfall von Steuererleichterungen und Mietstundungen weiter entwickle.

Zentralraum und Mietwohnungen im Fokus

Die Nachfrage konzentriere sich klar auf den Zentralraum, erklärte Mayr. Neben der Stadt Salzburg seien vor allem der Flachgau und der Tennengau gefragt. Aufgrund der Leistbarkeit sei zudem ein Trend zur Mietwohnung feststellbar.

Raiffeisen Research: Preise steigen wieder

Die Immobilienkreditvergabe ziehe an, liege aber noch 20 bis 35 Prozent unter den Spitzenwerten der frühen 2020er Jahre. Die Immobilienpreise dürften heuer österreichweit um etwa 2,5 Prozent steigen, erwarten die Analysten von Raiffeisen Research.

Ein Quadratmeter eines Salzburger Einfamilienhauses kostete im zweiten Quartal 2026 6.658 Euro. Damit ist der Immobilienmarkt in Salzburg innerhalb Österreichs der drittteuerste. Nur in Wien und Tirol müssen Hauskäufer noch tiefer in die Tasche greifen.

Das Thema Leistbarkeit sei seit der Rückkehr der Zinsen ein Wettbewerbsnachteil für das hochpreisige Salzburg gewesen. In der Spitze seien die Preise um knapp 8 Prozent gesunken – stärker als in vielen anderen, preisgünstigeren Bundesländern. Doch auch in Salzburg stiegen die Immobilienpreise wieder. Im ersten Halbjahr seien Salzburger Einfamilienhäuser um 0,9 Prozent teurer geworden.

„Trotz angespannterer Leistbarkeit dürfte der teure Salzburger Immobilienmarkt noch teurer werden“, erwarten die Raiffeisen Research-Experten Gunter Deuber und Matthias Reith.

Bauland knapp, Wohnraumbedarf steigt

Der Bedarf an Wohnraum steige in den nächsten Jahren, wenn auch langsamer. 2035 werde Salzburg knapp 5.300 Haushalte mehr zählen als heute. Gleichzeitig sei die Möglichkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, äußerst begrenzt. Bauland sei nur in Wien ein noch knapperes Gut.

Im gesamten Bundesland sei die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren stärker gestiegen als das Angebot. Das gelte insbesondere für die Landeshauptstadt, wo jetzt schon 27 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner fehlten. Nur in einigen Bezirken Wiens mangle es noch mehr an Wohnraum.

Hohes Preisgefälle innerhalb des Bundeslandes

Salzburg sei nicht nur das Land der Berge, sondern auch das Land des hohen Preisgefälles auf dem Immobilienmarkt, so Deuber und Reith. Im zweiten Quartal 2026 kostete der Quadratmeter eines Einfamilienhauses in der Landeshauptstadt 9.100 Euro. Im Lungau konnte man dafür zwei Quadratmeter erwerben – der Quadratmeterpreis lag bei 4.530 Euro.

Salzburg werde auch in Zukunft dort wachsen, wo Wohnraum besonders knapp sei. Die Landeshauptstadt, der Flachgau und der Tennengau würden 2035 gut 3.700 Haushalte mehr zählen als heute. „Ohnehin schon Teures auf dem Salzburger Immobilienmarkt sollte dadurch schneller teurer werden“, fasst Raiffeisen Research den Ausblick zusammen.

35 Jahre Raiffeisen Immobilien Salzburg

Raiffeisen Immobilien Salzburg wurde 1991 mit drei Mitarbeitern gegründet. 2016 entstand Raiffeisen Immobilien Österreich, seither Österreichs größter Verbundmakler.

Zwischen 2016 und 2021 stiegen die Immobilienpreise stark. Bei ähnlich hohen Transaktionszahlen stieg das Volumen von rund 688 Millionen auf 1,067 Milliarden Euro – ein Plus von rund 379 Millionen Euro.

2021 verstärkte die Pandemie die Nachfrage und führte zu einem Immobilienboom. Das Transaktionsvolumen stieg innerhalb eines Jahres um rund 278 Millionen Euro.

2022 drehte sich der Markt. Ukraine-Krieg, Energiekrise, steigende Zinsen und zunehmende Unsicherheit veränderten die Rahmenbedingungen. Mit der KIM-Verordnung wurden Immobilienfinanzierungen zusätzlich erschwert.

2023 zeigten hohe Zinsen und erschwerte Kreditvergaben ihre Wirkung. Die Transaktionszahlen und -volumina gingen deutlich zurück – rund 1.557 Transaktionen mit einem Volumen von circa 709 Millionen Euro.

2024 passte sich der Immobilienmarkt an die neuen Rahmenbedingungen an. 2025 brachten veränderte Finanzierungsbedingungen durch das Auslaufen der KIM-Verordnung wieder Bewegung und Zuversicht in den Markt.

2026 zählt Raiffeisen Immobilien Salzburg 28 Mitarbeiter und ist nach wie vor Marktführer im Bundesland.

Quelle: OTS