Sanierung wegen Hausschwamm als außergewöhnliche Belastung

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hat sich in einer Entscheidung vom 28. Mai 2026 mit der Frage befasst, ob Sanierungskosten eines Wohnhauses aufgrund von Pilzbefall steuerlich absetzbar sind. Im konkreten Fall ging es um ein Gebäude, das vom Echten Hausschwamm befallen war – einem holzzerstörenden Pilz, der hauptsächlich verbautes Holz angreift und der Hauptverursacher für Schwammschäden in Gebäuden ist.

Finanzamt lehnte ab, Bundesfinanzgericht gab recht

Während das Finanzamt die Anerkennung als außergewöhnliche Belastung ablehnte, folgte das Bundesfinanzgericht der Argumentation des Steuerpflichtigen. Die Sanierung sei alternativlos gewesen, da das Gebäude andernfalls wegen des sich ausbreitenden Pilzbefalls hätte abgerissen werden müssen.

Kriterien für außergewöhnliche Belastung erfüllt

Eine Kostenbelastung gilt steuerlich als außergewöhnliche Belastung, wenn sie außergewöhnlich und zwangsläufig ist und die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit wesentlich beeinträchtigt. Außergewöhnlich ist eine Belastung dann, wenn sie höher ist als jene, die der Mehrzahl der Steuerpflichtigen mit gleichen Einkommens- und Vermögensverhältnissen entsteht.

Der VwGH verwies auf eine frühere Entscheidung, in der Mietkosten eines Wohnungseigentümers als außergewöhnliche Belastung anerkannt wurden, dessen selbst bewohnte Wohnung wegen Einsturzgefahr unbenutzbar geworden war. Die Kosten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit durch Beseitigung des Pilzbefalls seien damit vergleichbar.

Gesundheitsgefahr begründet Zwangsläufigkeit

Das Merkmal der Zwangsläufigkeit bei zerstörten Wirtschaftsgütern des Privatvermögens ist nur dann erfüllt, wenn dem Steuerpflichtigen die weitere Lebensführung ohne Wiederbeschaffung nicht zuzumuten ist. Im vorliegenden Fall hätte der Hauseigentümer durch weiteres Bewohnen der pilzbefallenen Wohnung seine eigene Gesundheit und jene seiner Familie gefährdet. Er konnte sich der Sanierung seiner einzigen Wohnmöglichkeit aus tatsächlichen Gründen nicht entziehen, weshalb die Zwangsläufigkeit gegeben war.

Werterhöhung muss abgezogen werden

Bei der Höhe der absetzbaren Sanierungskosten ist laut VwGH jedoch die durch die Sanierung entstandene Werterhöhung zu berücksichtigen. Als außergewöhnliche Belastung gelten nur vermögensmindernde Ausgaben, die mit einem endgültigen Verbrauch oder Wertverzehr verbunden sind. Ausgaben für den Erwerb eines Wirtschaftsguts sind hingegen nicht ansetzbar, da eine Vermögensumschichtung und keine Vermögensminderung eintritt.

Nach dem Grundsatz „Neu für Alt“ muss jener Vorteil angerechnet werden, der darin besteht, dass man über eine Sache verfügt, die länger genutzt werden kann. Der VwGH erkannte die Kosten zwar als außergewöhnliche Belastung an, die Wertdifferenz durch die längere Nutzungsdauer der erneuerten Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesen, Fenster und Türen muss jedoch von den angesetzten Kosten abgezogen werden.

Quelle: https://www.woellersdorf-steinabrueckl.gv.at/aktuelles/neuigkeiten?posts=6ac49061ef08745a3c5f725d